Baurecht
und Architektenrecht

Das Baurecht in Deutschland regelt alle rechtlichen Normen und Aspekte rund um das Bauen. Grundlage für das Baurecht bilden im Wesentlichen das BGB und die HOAI, sowie für das öffentliche Baurecht das Baugesetzbuch und die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. 

Im öffentlichen Baurecht bilden die planungsrechtliche und ordnungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens den Schwerpunkt. Im privaten Baurecht hingegen das Zustandekommen von Bauverträgen, deren vertragsgemäße Erfüllung und Vergütung.

Im Rahmen des Baurechts sind u.a.das Baugesetzbuch, die Bauordnungen der Länder relevant. Weiter oben können Sie nachlesen, um welche Gesetze es sich konkret handelt.

Viele Gesetze, die für das Baurecht relevant sind, spielen auch für das Architektenrecht eine wichtige Rolle. Geregelt ist das Architektenrecht im Wesentlichen im BGB, aber auch der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und der Berufsordnung für Architekten.

Die HOAI enthält Regelungen zur Vergütung und typischen Leistungsinhalten.

Im Bauvertrag sollten grundsätzlich alle Leistungen, die das Bauunternehmen durchführen soll und die dafür zu leistende Vergütung aufgelistet werden. Der Vertrag kann sowohl schriftlich als auch mündlich (Ausnahme Verbraucherbauvertrag-Textform) abgeschlossen werden - allerdings empfiehlt sich eindeutig die schriftliche Variante.

Alle Leistungen, die der Architekt erbringen soll, müssen im Architektenvertrag aufgelistet werden. Des Weiteren sollte ein Nicht-Architekt den Bauherren darüber in Kenntnis setzen, dass er kein Architekt im herkömmlichen Sinne (Fachstudium, Weiterbildungspflicht, Bundesarchitektenkammer etc.) ist.

Das Architektenhonorar ist frei verhandelbar. 

Die BauO des jeweiligen Landes definiert und stellt sicher, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Bauvorhaben beachtet werden und reglementiert das Baugenehmigungsverfahren. Die Bauordnung wird in jedem Bundesland individuell geregelt, laut also nicht in allen Bundesländern gleich.

Wer ohne oder abweichend von der Baugenehmigung baut, hat das Nachsehen: Sie müssen mit hohen Strafen gemäß Bußgeldkatalog rechnen. Das Bußgeld kann bis zu 50.000 € betragen. Im Extremfall droht der Abbruch oder Rückbau.

Beim deutschen Baurecht handelt es sich um ein umfangreiches und komplexes Gebiet, welches in einen öffentlichen und privaten Teil gegliedert wird. Mit Dingen, die vorwiegend die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens als solches betreffen, setzt sich das öffentliche Baurecht auseinander. Die Grundlage hierfür stellt das Baugesetzbuch dar. Weiterhin sind Landesregelungen, wie das Bauordnungsrecht, zu nennen. Die Bundesländer treffen hier individuelle Regelungen, die sich voneinander unterscheiden können.

Beispiel: Es ist möglich, dass für ein bestimmtes Bauvorhaben in Niedersachsen eine Baugenehmigung erteilt wird, während dies in Bayern für dasselbe Bauprojekt aufgrund anderer Landesregelungen nicht der Fall ist.

Im privaten Baurecht bildet hingegen das Zustandekommen von Bauverträgen und deren Abwicklung einen wichtigen Schwerpunkt. Kommt es während des Baus zu Mängeln oder anderen Leistungsstörungen, greift das private Baurecht. Es wird bei sämtlichen Angelegenheiten, die mit dem Bauprojekt in Zusammenhang stehen und zwischen Vertragspartnern abgewickelt werden müssen, angewendet.

Regelmäßig liegt dem privaten Bauvorhaben im Baurecht ein Bauvertrag zugrunde, welcher rechtlich gesehen einen Werkvertrag gemäß § 631 BGB darstellt.

Das Architektenrecht gilt als sogenannte Querschnittsmaterie, da es für seine Bestimmungen kein einheitliches Gesetzbuch gibt. Relevante Rechtsgrundlagen für den Bereich Architektenrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Im Fokus stehen hierbei hauptsächlich die Architektenhaftpflicht, das Architektenvertragsrecht sowie das Architektenhonorar Recht, auf welche wir im Folgenden näher eingehen werden.

Das Aufgabengebiet eines Architekten ist vielseitig. Sie beraten, planen, überwachen und begutachten. Diese Tätigkeiten verlangen ein hohes Maß an Genauigkeit. Allerdings machen Menschen im beruflichen Alltag auch Fehler. Für seine eigenen Mängel, Leistungsstörungen und Fehler sowie Fehler von Angestellten oder freien Mitarbeitern haftet der Architekt.

Laut § 633 BGB hat auch ein Architekt sein Werk so zu erbringen, dass es die zugesicherten Eigenschaften besitzt und keine Fehler aufweist, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder mindern. Die Haftung des Architekten unterliegt den Regelungen des BGB-Werkvertragsrechts, vor allem den § 633 bis 635 BGB.

Gemäß § 634a BGB verjähren Ansprüche aus Baumängeln am Bauwerk oder Mängeln an der Planung oder Überwachung der Herstellung eines Bauwerks allerdings nach fünf Jahren nach Abnahme der Leistung, bei anderen, also nicht bauwerks bezogenen Planungsleistungen nach zwei Jahren nach der Abnahme.

Bei einem Architektenvertrag handelt es sich zunächst um nichts anderes als eine rechtsgültige werkvertragliche Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber (Bauherr) und einer Person, die Architektenleistungen erbringt. Durch Abgabe eines Angebots und dessen Annahme kommt der Architektenvertrag zustande.

Architektenleistungen werden in der Regel von einem Architekten erbracht. Diese müssen in die Architektenliste der Architektenkammer ihres Bundeslandes eingetragen sein, ein entsprechendes Fachstudium sowie mindestens zwei Jahre Berufspraxis unter festgelegten Vorgaben nachweisen können. Ferner müssen Personen, die Architektenleistungen erbringen, ein festgelegtes Mindestmaß an fachspezifischen Weiterbildungsmaßnahmen erfüllen.

Handelt es sich bei der Person um einen Nichtarchitekten, muss sie den Bauherrn vor der Auftragsvergabe über den Umstand in Kenntnis setzen. Ein Auftragnehmer kann den geschlossenen Vertrag sofort widerrufen, sollte er darüber nicht in Kenntnis gesetzt worden sein. Ggf. kann der Auftragnehmer Schadensersatzansprüche geltend machen.

Im Januar 2021 wurde die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dem europäischen Recht angepasst. Seitdem ist das Architektenhonorar frei verhandelbar. Die Mindest- und Höchstsätze der HOAI sind dabei nicht mehr zwingend, können als Verhandlungsgrundlage betrachtet werden. Das ermöglicht Verhandlungsspielräume bei den Planungskosten – sowohl für den Verbraucher als auch für den Architekten. Wesentliche Neuerung ist, dass von den Mindest- und Höchstsätzen abgewichen werden kann. In der HOAI ist daher nicht mehr von einem Mindestsatz, sondern von einem Basishonorarsatz die Rede.

Übernimmt der Architekt vollständig alle neun Leistungsphasen, so erhält er i.d.Regel auch 100 % des vereinbarten Architektenhonorars. Ist das der Fall, so entspricht das auf Grundlage der Sätze der HOAI im Durchschnitt in etwa 13 % der Baukosten.

[h2]Gesetze, die für das Baurecht und das Architektenrecht relevant sind[/h2]

Im Baurecht und Architektenrecht gibt es einige Überschneidungen. Wir zeigen Ihnen, welche Gesetze sowohl für das Baurecht als auch für das Architektenrecht relevant sind.

Eine grundlegende Rechtsquelle im öffentlichen Baurecht stellt das Baugesetzbuch dar. Das BauGB ist in die vier großen Kapitel Allgemeines Städtebaurecht, Besonderes Städtebaurecht, sonstige Vorschriften und Überleitungs- und Schlussvorschriften eingeteilt. Das bedeutet, dass das BauGB großen Einfluss auf die Struktur, Gestaltung und Fortentwicklung der deutschen Städte und Gemeinden nimmt. Es benennt dabei jegliche Instrumente, die Städte und Gemeinden zur Bebauung nutzen können.

Für das Baurecht und Architektenrecht ebenfalls relevant ist die Bauordnung (BauO). Diese unterliegt der Gesetzgebung der Bundesländer und stellt ein weiteres zentrales Element im Bereich des öffentlichen Baurechts dar. Die LandesBauO des jeweiligen Landes normiert die Anforderungen, die bei der Beantragung von Genehmigungen und der Ausführung von Bauvorhaben beachtet werden müssen. Aus diesem Grund reglementiert die LandesBauO auch das sogenannte Baugenehmigungsverfahren.

Wenn eine bauliche Anlage errichtet, verändert/umgebaut oder abgebrochen wird oder deren Nutzung eine Änderung erfährt, ist i.d.Regel eine Baugenehmigung notwendig. Nach eingehender Prüfung erteilt die Baugenehmigungsbehörde eine schriftliche Baugenehmigung oder gibt eine Erklärung ab, sofern dem geplanten Bauvorhaben keine Hindernisse aus öffentlich-rechtlicher Sicht im Weg stehen.

Für die Einholung einer Baugenehmigung, die für das Bauvorhaben unabdingbar ist, haftet der Bauherr. Der Bauherr ist jene Person, die im Baurecht als rechtlicher und wirtschaftlicher Auftraggeber zur Durchführung eines Bauprojektes gilt. Der Bauherr hat die Verantwortung für den Bau über und kann sowohl für sich selbst bauen als auch auf fremde Rechnung.

Übrigens: Es besteht sowohl die Möglichkeit, dass es sich beim Bauherrn um eine natürliche oder um eine juristische Person handelt.

Tipp: Zukünftige Bauherren können einen Hypothekenzinsen Vergleich anstellen. 

Im Zuge einer Bauplanung ist es übrigens auch möglich, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen. Diese wird auch „kleines Baugenehmigungsverfahren“ genannt. Sie dient als erste Auskunft darüber, ob ein Grundstück überhaupt in gewünschter Weise bebaubar ist und damit ein Vorhaben grundsätzlich (vorbehaltlich konkreter Prüfung im Detail) genehmigungsfähig ist. Mithilfe einer Bauvoranfrage erhalten Bauherren und Architekten ggf. auch weitere Informationen zu Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit.

Eine weitere wichtige Regelung, die Baurecht und Architektenrecht betrifft, ist die Bauabnahme. Sie markiert das Ende Vertragserfüllung, den Beginn der Nacherfüllungsphase (Gewährleistung) und löst die Fälligkeit der Vergütungsansprüche aus. Bei der Bauabnahme handelt es sich um einen wichtigen Rechtsakt, der nicht blind erklärt werden sollte. Mit ihr beginnt auch die Verjährungsfrist für Mängelrechte. Ist die Bauabnahme erfolgt(u.U. auch durch Bezug des Gebäudes und längere Zeit unterbliebene Mangelrüge), trägt der Bauherr die Beweislast dafür, dass Baumängel auf Fehlern des Architekten oder der Handwerker beruhen. In der Regel verjährt ein Mängelanspruch bei Bauleistungen gem. § 634a BGB nach fünf Jahren ab der Abnahme.

Bei der sogenannten VOB handelt es sich um ein Klauselwerk, das vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) aufgesetzt wurde. Für das Bauvertragsrecht stellt es ein wichtiges Klauselwerk dar, das teilweise Abweichungen von der gesetzlichen Regelung enthält.

Es handelt sich jedoch um vorformulierte Vertragsbedingungen, die nicht allgemein gelten sondern nur wenn ihre Geltung wirksam zwischen den Parteien vereinbart wird. 

Bei großen Infrastrukturvorhaben im Bereich „öffentliches Baurecht“ bildet das Planstellungsverfahren das Genehmigungsverfahren. Zu solchen Vorhaben zählen u.a. Flughäfen, Stadtbahnen, Hochspannungsleitungen, Straßen, Energieleitungen etc. Damit betreffen die Bauten sowohl öffentliche als auch private Belange.

Das Baurecht und Architektenrecht sind äußerst komplex und umfangreich. Die oben genannten Gesetze stellen lediglich ein paar Beispiele dar. Bei Dory & Kollegen werden Sie kompetent zu jeglichen Themen beraten, die in das private Baurecht und Architektenrecht fallen.