Erbrecht
Immobilien

In den letzten Jahren und Jahrzenten wurden immer mehr Immobilien vererbt. Hierbei besteht für die Erben, für das Nachlassgericht und auch für das Finanzamt die Herausforderung, den Wert der Immobilie zu schätzen, um die entsprechenden Kosten und Steuern festzusetzen.

Grundsätzlich sind hierzu verschiedene Begriffe im Umlauf. Einmal der Verkehrswert, einmal der Einheitswert und dann gibt es noch Begriffe wie den Mindestwert oder auch den Höchstwert. Welcher Wert jedoch in welchem Zusammenhang eine Rolle spielt ist in den meisten Fällen nicht klar, insbesondere da in Gutachten oftmals mehrere dieser Werte angegeben sind.

Der Verkehrswert stellt den Wert dar, der erheblich für das Nachlassgericht ist. Hierbei wird der Verkehrswert in § 46 Abs. 1 GNotKG wie folgt definiert: „Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre“. Dieser Wert wird zu Grunde gelegt, wenn ein Erbschein beantragt werden soll, um das Grundbuch ändern zu lassen. Außerdem greift der Verkehrswert dann ein, wenn eine Teilungs- oder Zwangsversteigerung angestrebt wird. Hierbei wird der Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermittelt.

Dieser Verkehrswert wird dann zu Grunde gelegt und zusammen mit den Kosten für eine Versteigerung als Mindestwert festgelegt. Der Mindestwert ist der Wert, für den die Immobilie mindestens ersteigert werden muss, um die Kosten und die möglicherweise offenen Belastungen zu decken.

Der Mindestwert stellt im Rahmen der ersten Versteigerung somit das Mindestgebot dar, mit welchem die Versteigerung begonnen wird.

Der Einheitswert wird durch das Finanzamt ermittelt und wird im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer herangezogen, um die entsprechende Steuerlast zu ermitteln und diese sodann gegen die Erben oder den Beschenkten festzusetzen.

Der Höchstwert stellt den Wert dar, für den die Immobilie bei einer Versteigerung ersteigert wird, mithin also das Höchstgebot, für welches der Zuschlag erteilt wird.

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Wertermittlung

von Immobilien

Die Ermittlung des Immobilienwertes läuft anders, als man es sich vorstellt. Grundsätzlich wird der Wert nämlich nicht vom Nachlassgericht selbst ermittelt, sondern das Nachlassgericht lässt den Wert von den Erben schätzen und anhand besonderer Kriterien ermitteln.

Nach § 46 Abs. 2 GNotKG erlaubt das Gesetz die Festlegung des Verkehrswertes anhand der Angaben der Beteiligten.

Wenn man als Erbe also einen Erbschein beantragt und hierzu Angaben über die vorhandene Immobilie macht und diesbezüglich auch eine Wertermittlung durchgeführt hat in welcher man den Wert plausibel und realistisch ermittelt hat, so ist davon auszugehen, dass das Nachlassgericht diesen Wert einfach übernimmt und als Verkehrswert festsetzt.

Wichtig ist, dass die mitgeteilte Wertangabe nicht völlig frei erfunden oder total unrealistisch erscheint. Hier wird sodann das Nachlassgericht ansonsten von seinem Recht Gebrauch machen und den Wert der Immobilie nach freiem Ermessen festsetzen, § 95 GNotKG.
Hilfreich kann es sein, wenn man dem Nachlassgericht mitteilt, anhand welcher Grundlagen man den Verkehrswert der Immobilie ermittelt hat. Hier kann zum Beispiel der Nachweis der Gebäudebrandversicherung oder auch der aktuelle Baupreisindex eine Richtung angeben.

Als Erbe haben Sie grundsätzlich die Pflicht, bei der Wertermittlung mitzuwirken und haben Ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und wahrheitsgemäß abzugeben.

Welche Verfahren

zur Wertermittlung gibt es?

Zur Wertermittlung gibt es drei mögliche und unterschiedliche Verfahren. Zunächst das Sachwertverfahren, dann das Vergleichswertverfahren und zuletzt das Ertragswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren geht es um die Immobilie selbst. Es wird beleuchtet welchen Herstellungswert alle Gebäudeteile der Immobilie haben.
Für dieses Verfahren werden im Gutachten besonders die Lage, der Grundstückswert, die Baukosten und die altersbedingte Abnutzung berücksichtigt. Es spielt also lediglich eine Rolle, wie ertragreich ein Gebäude ist, ohne dabei einen Vergleich zu wagen oder eine Prognose zu erstellen.
Üblich ist das Sachwertverfahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern.

Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien mit einbezogen in die Wertermittlung. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Ermittlung von Wohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder auch unbebauten Grundstücken zu Rate gezogen.
Grundlage für die Wertermittlung ist hier ein Durchschnittspreis. Je mehr Vergleichsmaterial vorhanden ist, desto genauer ist das Ergebnis nachher. Einbezogen in die Wertermittlung werden hier die Energieeffizienz, das Alter und die Ausstattung.

Beim Ertragswertverfahren wird vorrangig auf den Ertrag einer Immobilie Bezug genommen. Regelmäßig werden so die Werte von Mehrfamilienhäuser und vermietete Bürogebäude ermittelt. Grundlage für die Berechnung ist die Summe der Barwerte, die mit einer Bewirtschaftung als zukünftige Erträge zu erwarten sind. Dieses Gutachten geht auf theoretische Werte zurück, die bestimmte Faktoren vorgeben. Dazu gehören zum Beispiel der Rohertrag (basierend auf Lage, Flächengröße und Mietpreis pro Flächeneinheit), die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszins und der Bodenwert (inklusive Lage und Möglichkeiten hinsichtlich Nutzung und Ausbau).

Natürlich gibt es auch die Möglichkeit die entsprechenden Verfahren zu kombinieren. Bei einer Kombination würde man einen Durchschnittswert erhalten. Ob es sich um ein realistisches Gutachten handelt, hängt immer davon ab, ob ein geeigneter Makler gefunden worden ist, der den Markt der Gegend kennt.

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Aber wie ermittelt das Nachlassgericht

denn nun den Wert einer Immobilie?

Der Wert wird entweder anhand gesetzlicher Vorgaben ermittelt oder durch die Beauftragung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen.

In Abhängigkeit von der Art des Grundvermögens erfolgt die Bewertung nach verschiedenen Bewertungsverfahren. Unterschieden werden muss vorab, ob es sich um ein unbebautes Grundstück oder um ein Eigenheim oder Wohnungseigentum handelt.

Bei einem unbebauten Grundstück ist auf den Bodenrichtwert des kommunalen Gutachterausschusses zurückzugreifen, da von dem Grundstück keinerlei Ertrag zu erwarten ist. Der Richtwert pro Quadratmeter wird sodann mit der Grundstücksgröße multipliziert.

Dieses Verfahren ist primär bei unbebauten Grundstücken oder auch Grundstücken mit nicht nutzbaren Gebäuden anzuwenden. D
ie Bodenrichtwerte kann man sich beim zuständigen Katasteramt (auch Vermessungsamt genannt) geben lassen.

Ein Eigenheim oder ein Wohnungseigentum sind Immobilien, die eine oder zwei Wohnungen umfassen und überwiegend, das heißt zu mehr als 50 % zu Wohnzwecken genutzt werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Zur Wertermittlung kann man auf örtliche Vergleichswerte zurückgreifen, die sich aus einem eventuell örtlich vorhandenen Mietspiegel ergeben können. Diese Art des Verfahrens nennt man Vergleichswertverfahren, da Sie hier Vergleichswerte zur Bewertung heranziehen.

Bewertungsmaßstab sind die Kaufpreise von Immobilien, die mit der zu bewertenden Immobilie weitgehend übereinstimmen und dem Gutachterausschuss von den Notaren zur Erstellung der Kaufpreissammlung mitgeteilt wurden.

Dabei werden Besonderheiten wie Belastungen die den Wert beeinflussen nicht berücksichtigt. Rechte Dritter am Grundstück, wie Wegerechte, Nießbrauchsrechte oder Wohnrechte bleiben bei der Bewertung im Vergleichswertverfahren zunächst außen vor.

Sollten Sie die Immobilie bereits verkauft haben, so zählt der Verkaufserlös als Wert. Beim Verkauf durch einen Makler kann Ihnen dieser aufgrund seiner Berufserfahrung und seiner Kenntnis der Gegend bestimmt einen realistischen Verkehrswert nennen. Makler können vor allem gut einschätzen, wie die bauliche Gegebenheit, die Lage und damit das potentielle Kaufinteresse einzuschätzen ist.

Unter Mietwohnobjekten sind alle Immobilien subsumiert, die mehr als zwei Wohneinheiten umfassen und zu mehr als 80 % als Wohnraum genutzt werden. Mietobjekte werden im Ertragswertverfahren bewertet. Geht es um die Ermittlung der Erbschaftssteuer sind bei Mietwohnobjekten nur 90 % der Steuerlast anzusetzen, vorausgesetzt, das Gebäude ist bezugsfertig und vermietbar. Bei ausstehender Fertigstellung in der Zukunft wird vom örtlichen Finanzamt ein Bewertungsabschlag der soeben genannten 10 % wohl eher nicht angewendet.

Auch Gewerbeobjekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dazu wird zunächst der Wert des Grundstückes im Rahmen des Bodenwertes ermittelt, hierbei werden die darauf stehenden Gebäude zunächst nicht berücksichtigt. Diese Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichspreisen wie für ein unbebautes Grundstück. Über den Bodenwert hinaus ist der Gebäudewert zu ermitteln. Grundlage des Gebäudewertes ist der Ertrag des Mietobjekts.

Dieser Wert bestimmt sich nach den Mieterträgen in den nächsten 12 Monaten. Von diesem Mietertrag ist die Verzinsung des Bodenwertes abzuziehen. Im Zweifel ist ein Liegenschaftszins von 5 % zu berücksichtigen. Ferner werden vom Ertrag die Kosten der Bewirtschaftung abgezogen. Dazu gehören Verwaltungs- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten, und ein Mietausfallwagnis. Letztlich spielt auch die Nutzungsdauer des Gebäudes eine Rolle. Ist die Bewertung im Ertragswertverfahren nicht möglich, muss die Bewertung im Sachwertverfahren erfolgen.

Auch beim Nachlassgericht kommt es also darauf an, welche Art von Immobilie zu bewerten ist. Erste Hinweise oder aber eine Überprüfung auf die Glaubwürdigkeit eines entsprechenden Gutachtens erhalten Sie bei uns. Gerne beraten wir Sie auch in dem Bereich, ob ein Gutachten eingeholt werden soll oder muss und welche Art von Gutachten benötigt wird.

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Gutachten zur Wertermittlung

notwendig?

Wann ein Gutachten über den Wert der Immobilie notwendig ist hängt damit zusammen, was das Ziel des Erben/der Erben ist. Grundsätzlich will entweder einer der Erben das Grundstück, die Immobilie für sich behalten und die anderen hiervon ausschließen.

Dies geschieht im Rahmen der Erbauseinandersetzung. Hierfür wird ein Gutachten benötigt, welches sodann herbeigezogen wird im Rahmen des freihändigen Verkaufs oder bei einer Versteigerung. Das Wertgutachten ist im Rahmen der Erbauseinandersetzung insbesondere wichtig, wenn eine Teilungsversteigerung bereits anhängig ist oder anhängig gemacht werden soll.

Zu beachten ist jedoch, dass Sie bei nahezu jedem Gutachter dazu verpflichtet sind, die Kosten für das Gutachten im Voraus zu begleichen oder zumindest einen großzügigen Vorschuss zu leisten.

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