Die Rückauflassungsvormerkung
und ihre Löschung

Während die häufig eingesetzte Auflassungsvormerkung ein Schutzrecht für Käufer darstellt, sichert die Rückauflassungsvormerkung bis zur Löschung die Rechte des Verkäufers. Sie wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtsgültig. Dann schützt sie das verkaufte Eigentum vor nicht vertragsgemäßer Nutzung oder Weiterveräußerung.

Die Bedingungen für den neuen Eigentümer können individuell ausgestaltet werden. Missverständliche Formulierungen und Vereinbarungen, die den Käufer zu sehr einschränken, sollten Sie vermeiden. Diese können insbesondere bei einem späteren Antrag auf Löschung der Rückauflassungsvormerkung zu Streitigkeiten führen. 

Die Rechtsanwaltskanzlei Dory in Göppingen ist unter anderem spezialisiert auf Immobilienrecht und Vertragsrecht. Wir beraten Sie individuell und schaffen mit unserer Expertise die Basis für umsetzbare Auflagen.

Die Rückauflassungsvormerkung und deren Löschung finden Sie in Abteilung II des Grundbuchs unter „Lasten und Beschränkungen“. Das Recht ermöglicht es einem Verkäufer, den Vertragsabschluss mit bestimmten Auflagen zu verknüpfen und diese durchzusetzen.

Gern genutzte Bedingungen für die Übertragung einer Immobilie sind z. B. ein lebenslanges Wohnrecht oder die Pflege der Vorbesitzer. Da es sich um ein befristetes Recht handelt, erfordert es einen Endzeitpunkt oder ein Ereignis, das ein Fristende anzeigt. Häufig ist dies der Todestag des Veräußerers, sofern das Recht nicht als vererblich vorgemerkt wurde.

Stimmt der potenzielle Käufer den Bedingungen zu, wird das Recht notariell beurkundet im Grundbuch eingetragen. Dazu benötigt der Notar einen Antrag auf Eintragung sowie den beurkundeten Kaufvertrag bzw. die Schenkungsurkunde. Damit die Vormerkung eingetragen werden kann, ist zudem eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorzulegen.

• Sie wollen die Immobilie verschenken?
  Mit einer Rückauflassungsvormerkung vermeiden Sie, dass die beschenkte Person das Objekt weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet.

• Auch Kommunen sichern sich gern bei Grundstücksverkäufen mit einer später zu löschenden Rückauflassungsvormerkung ab. Deren Auflagen beziehen sich auf die Nutzung des Grundstücks, die Mindestwohnfläche, die Gartengestaltung oder den Fertigstellungstermin.

• Sie bieten Ihr Unternehmen zum Kauf an? Mit einer Rückauflassungsvormerkung stellen Sie sicher, dass der Käufer innerhalb einer vereinbarten Frist von Kündigungen absieht.

• Bei Insolvenz des Käufers verhindert die Rückauflassungsvormerkung, dass der Immobilienbesitz an die Gläubiger des insolventen Eigentümers verteilt wird.

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Mit Löschung der Rückauflassungsvormerkung fallen alle Rechte, die der Verkäufer zu seinen Gunsten eingeschränkt hatte, an den Käufer zurück. Der neue Eigentümer darf das Objekt nun ohne Zustimmung des ehemaligen Eigentümers veräußern, belasten, bebauen oder vermieten. Die gelöschte Vorlast ist daran erkennbar, dass sie in Abteilung II des Grundbuchs rot unterstrichen oder durchgestrichen ist.

Wurde das Recht als vererbbar eingetragen, gehen bei Tod des Verkäufers die Ansprüche auf dessen Erben über. Auch wenn die Vormerkung auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist, kann eine Löschung im ersten Jahr nach dessen Tod in vielen Fällen nur erfolgen, wenn die Erben des Berechtigten zustimmen (§ 23 GBO). Widersprechen die Rechtsnachfolger dem Antrag, wird der Widerspruch ins Grundbuch eingetragen.

Die Kosten für Eintragung oder Löschung einer Rückauflassungsvormerkung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks.
Liegt dieser bei 100.000 Euro, entfallen auf die Grundbucheintragung ca. 155 Euro und auf den Notar ca. ¼ der Gebühr (§ 32 KostO).

Zur Eintragung gehören:

• Erstellung der notariellen Urkunde 
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (max. 20 Euro, variiert je nach Bundesland)
• Eintragung der Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch

Zur Löschung gehören:

• Verkäufer: Erstellung der Löschungsbewilligung durch Notar und Versand an den neuen Eigentümer der Immobilie.
• Käufer: Einreichen der Löschungsbewilligung über den Notar beim Grundbuchamt (Kosten ca. ¼ der Eintragungskosten).

Ohne gesetzliche Vorgaben ist es für Laien schwierig, die Bedingungen und Auflagen einer Rückauflassungsvormerkung und ihrer Löschung präzise zu formulieren. Es dürfen möglichst keine Spielräume für Auslegungen und Mutmaßungen bleiben. Zudem muss hinterlegt sein, wann die Vormerkung endet und ob sie vererbbar ist.

Akzeptiert der Käufer im Nachhinein die Bedingungen nicht, kann der ehemalige Eigentümer die Einhaltung der Auflagen fordern. Besonders kritisch ist der Zeitpunkt, an dem die Beteiligten die Löschung der Rückauflassungsvormerkung (Käufer) oder die Rückforderung der Immobilie (Verkäufer) anstreben. Können sich Käufer und Verkäufer nicht einigen, kommt es zu Streitigkeiten, die notfalls vor Gericht ausgetragen werden müssen (§ 883 BGB).

Sie haben eine Immobilie an Ihre Erben verschenkt? Falls Sie später die Schenkung rückgängig machen wollen, erfordert die Änderung im Grundbuch konkrete Voraussetzungen (§§ 516 ff. BGB). Zudem finden sich in der Rechtsprechung zu § 529 BGB unterschiedliche Konstellationen, die eine Rückforderung der verschenkten Immobilie ausschließen oder anfechtbar machen:

• Ist der Schenkende zwischenzeitlich bedürftig, dürfen seit der Schenkung nicht mehr als 10 Jahre vergangen sein.

• Die Bedürftigkeit darf nicht durch grobe Fahrlässigkeit oder vorsätzlich herbeigeführt worden sein.



• Ist der Beschenkte nicht bereit, die Immobilie zurückzugeben, kann die Rückforderung durch einen Sozialhilfeträger erfolgen (§ 93 SGB XII, § 33 SGB II). Beispielsweise, wenn der Schenkende in Not geraten ist und der beschenkte Eigentümer keinen Unterhalt leistet.

Der Experte prüft im ersten Schritt die Rückauflassungsvormerkung sowie den Kaufvertrag oder die Schenkungsvereinbarung. Lehnt der Verkäufer die Löschung des Rechts ab, obwohl alle Auflagen nachgewiesenermaßen erfüllt wurden, fordert Ihr Anwalt diesen zur Zustimmung auf. 

Stellt der Anwalt fest, dass die Rückauflassungsvormerkung nicht korrekt ist, muss sie gemäß § 22 Abs. 1 GBO ohne Weiteres gelöscht werden. Ihr Rechtsanwalt berät Sie über die Folgen der vorzeitigen Löschung und leitet diese in die Wege.

Tipp: Übertragen Sie die Verantwortung für die Rückauflassungsvormerkung und bei Unstimmigkeiten auch die für ihre Löschung einem Spezialisten unserer Rechtsanwaltskanzlei.



Beschenkte oder Käufer akzeptieren eine Rückauflassungsvormerkung und deren Löschung mit der Immobilie vor Augen, meist ohne ausreichende Prüfung. Bei näherer Betrachtung stecken die Bedingungen oft voller Überraschungen.

Ob als Käufer oder Verkäufer — unsere Experten für Immobilienrecht beraten Sie unvoreingenommen und individuell. Wir empfehlen Ihnen: Besprechen Sie bereits vor Eintragung der Rückauflassungsvormerkung die geplanten Auflagen mit einem Spezialisten. Lassen Sie sich in Ruhe über Alternativen informieren.

Unsere Rechtsanwaltskanzlei in Göppingen verfügt über umfangreiche Expertise in allen Fachgebieten. Wir übernehmen die präzise Formulierung Ihrer Rückauflassungsvormerkung und vereinbaren realistische Auflagen mit dem Verkäufer. Im Streitfall setzen wir Ihre Rechte gerichtlich durch.