Immobilienkaufvertrag —
Wann ist ein Rücktritt zulässig?

Viele Menschen schließen nur einmal im Leben einen Immobilienkaufvertrag ab – der Rücktritt davon ist eher unbekanntes Terrain. Ein Schritt, der mit Aufwand und Kosten verbunden ist und gut überlegt sein sollte. Wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde, sind Käufer und Verkäufer daran gebunden. Hat eine der Parteien wichtige Gründe für den Wunsch nach Rückabwicklung, ist einiges zu beachten. 



Wir erklären, wann Sie trotz notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrags einen Rücktritt durchsetzen können. Unsere Spezialisten für Immobilienrecht und andere Rechtsgebiete unterstützen Sie gerne.

Ein geeignetes Grundstück für das eigene Haus ist ein großes Ziel.
Passen schließlich Lage, Preis und Objekt zusammen, fehlen nur noch der Notartermin und die Eintragung ins Grundbuch. Manchmal wollen Käufer allerdings vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Gründe sind vielfältig:

• Die geplante Finanzierung kommt nicht zustande
• Im Nachhinein erscheint das Objekt zu teuer, zu klein, zu groß oder zu weit vom Arbeitsplatz entfernt
• Eine andere Immobilie ist attraktiver
• Das Objekt weist Mängel auf, über die vor dem Kauf nicht informiert wurde
• Der Arbeitgeber kündigt einen Standortwechsel oder Stellenabbau an
• Verwandte werden pflegebedürftig und benötigen Unterstützung vor Ort

Wichtig: Diese Gründe sind nachvollziehbar. Der Rücktritt von einem rechtsgültig geschlossenen Immobilienkaufvertrag ist allerdings ohne Weiteres nicht möglich.

Unterschieden wird beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag zwischen gesetzlichem und vertraglichem Rücktrittsrecht sowie zwischen Neubauvorhaben und gebrauchten Immobilien.

Gesetzliches Rücktrittsrecht

Das gesetzliche Rücktrittsrecht wird bei Kaufverträgen wirksam, in denen keine Rücktrittsklausel vereinbart wurde oder diese nicht greift. Es hat für Käufer und Verkäufer unterschiedliche Ausprägungen.

Käufer müssen außergewöhnliche Umstände nachweisen können, um den Rücktritt vom Kaufvertrag zu rechtfertigen. Keine einfache Aufgabe, denn gebrauchte Immobilien werden „gekauft wie besichtigt“. Die Parteien vereinbaren in der Regel einen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet, der Verkäufer haftet zwar uneingeschränkt für Rechtsmängel, nicht aber für Sachmängel. 

Ausnahme: Der Verkäufer verschweigt einen Sachmangel arglistig.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte fest, dass arglistig verschwiegene Mängel, wenn sie wesentlich sind, einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag oder die Minderung des Kaufpreises rechtfertigen. Voraussetzung ist der Nachweis, dass der Verkäufer vor dem Vertragsabschluss über den Mangel informiert war, die Käufer jedoch nicht.

Vertragliches Rücktrittsrecht

Grundsätzlich gilt: Vertragliche Vereinbarungen haben gegenüber den gesetzlichen Rücktrittsregelungen Vorrang. Wurde ein Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag aufgenommen, ist die Annullierung des Rechtsgeschäftes erlaubt. Beide Parteien können die Durchführung eines Immobilienkaufvertrags und dessen Rücktritt individuell ausgestalten. 

Wichtig: Es muss klar definiert sein, ob das Rücktrittsrecht generell gilt oder nur unter bestimmten Bedingungen.

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Auch Mängel an der Immobilie berechtigen nicht automatisch zur Stornierung. Erst wenn diese einen „erheblichen Mangel“ darstellen, kommt bei einem Immobilienkaufvertrag der Rücktritt in Betracht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes liegt die Grenze zwischen einem „unerheblichen“ und einem „erheblichen“ Mangel bei einem Beseitigungsaufwand von mehr als 5 % des Kaufpreises. 

Liegen die Kosten darunter, haben Käufer keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Sie können den Mangel auf eigene Kosten beheben lassen und diese dem Verkäufer berechnen. Wir übernehmen die Schadensersatzforderungen gerne für Sie.

Sofern noch keine Übertragung des Eigentums mit Eintragung ins Grundbuch erfolgte, können Sie den Rücktrittswunsch formlos erklären. Andernfalls müssen Sie diesen bei Ihrem Notar beantragen.

Der formlose Rücktritt läuft in mehreren Stufen ab:

1. Besteht kein Ausschluss der Gewährleistung, wie z. B. bei Neubauten, setzen Sie der anderen Partei eine Frist, um den erheblichen Mangel beheben zu lassen.
2. Verstreicht diese Nachbesserungsfrist erfolglos, dürfen Sie den Rücktritt einleiten.
3. Schadenersatz können Sie auf Basis des § 249 BGB mithilfe von Kaufpreis, Finanzierungskosten, Maklercourtage, Notargebühren sowie dem Rücktrittsgrund ermitteln. 

Auch Verkäufer können vom Vertrag zurücktreten, sofern der Käufer den geforderten Kaufpreis schuldig bleibt:

• Fehlt ein konkreter Zahlungszeitpunkt im Kaufvertrag, muss der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung auffordern. 
• Häufig übernimmt der Notar diesen Schritt: Er schickt dem Käufer eine vorab vereinbarte „Fälligkeitsmitteilung“ und setzt eine Nachfrist. 
• Verstreicht diese ohne Zahlung des Kaufpreises, steht dem Verkäufer das Rücktrittsrecht zu.

Wichtig: Als Käufer können Sie Zahlungsschwierigkeiten nicht als Rücktrittsgrund anführen. Auch wenn Sie z. B. Ihren Arbeitsplatz verlieren, sind Sie verpflichtet, den Kaufpreis und die Nebenkosten fristgerecht zu überweisen. Lassen Sie sich bei finanziellen Schwierigkeiten von unseren Experten über Alternativen beraten.

Wenn Sie Ihren Kaufvertrag rückabwickeln wollen, tragen Sie alle Kosten, die mit dem Rücktritt in Zusammenhang stehen.

Dazu gehören:

• Notarkosten
• Maklerkosten
• Gebühren des Grundbuchamtes
• Kosten für die Genehmigung und vorzeitige Abwicklung Ihrer Finanzierung
• Porto- und Versandkosten

Diese Kosten haben Käufer auch zu tragen, wenn sie in Zahlungsverzug geraten und der Verkäufer deshalb die Rückabwicklung fordert. 

Wichtig: Liegt eine arglistige Täuschung vor, kann der Käufer diese Aufwände nach § 437 Nr. 3 i.v.m. § 280 BGB vom Verursacher zurückfordern.

Sie haben Ihr Ziel, ein Immobilienkaufvertrag, erreicht und planen den Rücktritt? Dabei haben Sie eine ganze Reihe an Gesetzen und Vorschriften einzuhalten. Immobilienrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht, Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), Grundbuchordnung (GBO), Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und viele mehr. Wer sich souverän durch diesen Gesetzesdschungel bewegen möchte, sucht sich anwaltliche Unterstützung.

Die Investition kann sich schon bei der Gewerbesteuer amortisieren: Erfolgt die Rückabwicklung nämlich innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss, ist die Erstattung der Grunderwerbsteuer (§ 16 GrEStG) erlaubt. Diese erfolgt sogar ohne Frist, wenn ein Rücktrittsrecht zwischen den Parteien vereinbart wurde. Wird die Rückabwicklung aufgrund von Unklarheiten verschoben, endet das Erstattungsrecht in jedem Fall nach 2 Jahren (BFH vom 18.11.2009, Az. II R 11/08). 



Durch den unklaren Fristbeginn und die Erfüllung einiger Voraussetzungen für die Steuererstattung lohnt sich die Erfahrung unserer Rechtsanwaltskanzlei auch hier.